Expulsão de vizinhos e veto ao Airbnb: o que a atualização do Código Civil propõe

A atualização do Código Civil em debate no Senado propõe mudanças que impactam diretamente a vida em condomínios. Entre elas, a possibilidade de expulsar moradores com comportamento antissocial e a restrição ao uso de plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb. O texto ainda sugere multa maior para inadimplentes e novas regras para participação em assembleias.

O Projeto de Lei 4/2025 prevê, entre outras mudanças, a possibilidade de expulsão judicial de condôminos com comportamento considerado antissocial, mediante aprovação de dois terços da assembleia. Além disso, o texto estabelece que o uso de imóveis residenciais para hospedagem por plataformas como Airbnb e Booking só poderá ocorrer se autorizado expressamente na convenção condominial.

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A proposta foi protocolada em janeiro pelo senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), com base em sugestões elaboradas por uma comissão de juristas. Ao todo, o texto pretende alterar 1.122 dos 2.046 artigos do Código Civil em vigor desde 2002. E entre os pontos que mais geram repercussão estão justamente os que dizem respeito à vida em condomínio, uma realidade que envolve milhões de brasileiros.

Expulsão

Hoje, moradores com conduta considerada nociva à convivência podem receber multas, conforme o artigo 1.337 do Código Civil. Com a reforma, a punição poderá ir além: após repetidas infrações e aplicação de sanções, o condomínio poderá pedir judicialmente a expulsão do morador, desde que a proposta tenha o apoio de dois terços dos condôminos em assembleia.

A medida, no entanto, não afetaria a propriedade do imóvel. O morador seria impedido de residir e frequentar as áreas comuns, mas continuaria podendo vender ou alugar o bem. A exclusão seria reversível, caso os demais moradores deliberassem por seu retorno.

A definição de comportamento antissocial no projeto inclui práticas como agressões físicas ou verbais reiteradas, festas barulhentas, descumprimento frequente das regras internas, ou qualquer conduta que comprometa a segurança e a tranquilidade dos demais moradores.

Fim de hospedagem por apps

Outro ponto de destaque do PL 4/2025 é a inversão da lógica atual quanto à locação por temporada. Hoje, a prática só pode ser proibida se constar na convenção do condomínio. Com a reforma, será o contrário, esse tipo de locação passará a ser proibido por padrão, exceto quando houver autorização expressa no documento ou em assembleia.

Ou seja, o aluguel de apartamentos residenciais por menos de 90 dias, que é uma prática comum em aplicativos como Airbnb e Booking, dependerá de permissão clara e prévia do condomínio.

Mais mudanças sobre inadimplência

A proposta também prevê outras mudanças no cotidiano condominial. Entre elas, está o aumento do teto da multa por inadimplência, dos atuais 2% para até 10%, e a possibilidade de impedir moradores inadimplentes ou antissociais de participarem de assembleias.

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Além disso, o texto traz novidades em outras áreas do Código Civil, como o direito à “guarda compartilhada” de animais de estimação em casos de separação conjugal, prática que já vem sendo reconhecida por tribunais.

Votação da atualização do Código Civil

Apesar da polêmica e do impacto potencial na vida de milhares de brasileiros, o projeto ainda está no início da tramitação. Não há data para criação da comissão especial que analisará o texto, e o andamento deve depender do calendário legislativo. Especialistas acreditam que a votação no plenário do Senado não deve ocorrer ainda em 2025.