Justiça determina que Caixa libere hipotecas de imóveis já quitados em Uberlândia

O Ministério Público Federal (MPF) obteve uma liminar da Justiça Federal nesta terça-feira (23), determinando que a Caixa Econômica Federal está proibida de negar a liberação de hipotecas de imóveis já quitados por compradores em Uberlândia. A decisão atende a uma Ação Civil Pública que apurou denúncias de consumidores que, mesmo após quitar seus imóveis, enfrentavam restrições no registro devido a dívidas das construtoras com o banco.

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Decisão protege compradores e limita hipotecas de imóveis quitados

A medida busca proteger o comprador de boa-fé e se aplica a casos em que o imóvel já foi totalmente pago, mas permanece com restrição por conta de hipotecas firmadas entre construtoras e o banco.

A decisão judicial tem base na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que afirma que hipotecas feitas entre construtoras e agentes financeiros não têm validade contra os compradores finais, independentemente de quando foram constituídas.

O caso que motivou a ação envolve, entre outros, o empreendimento Garden Residence, em Uberlândia, onde compradores relataram a existência de hipotecas mesmo após a quitação total dos imóveis.

Em um dos episódios citados, um cliente quitou o apartamento em 2021 e, ao tentar regularizar a matrícula, descobriu que a unidade ainda constava como hipotecada em favor da Caixa — devido a um acordo firmado entre o banco e a incorporadora, depois da assinatura do contrato de compra e venda.

Caixa contrariava decisão consolidada do STJ

Segundo o MPF, a prática da Caixa violava direitos fundamentais do consumidor, ao penalizar o comprador por dívidas geradas pelas construtoras.

O banco alegava que a Lei nº 13.097/2015 teria revogado a súmula, permitindo a manutenção da hipoteca até o pagamento do chamado Valor Mínimo para Desligamento (VMD). Mas o MPF reforçou que essa interpretação não se sustenta — e que a Caixa deve buscar garantias junto às construtoras, não nos imóveis já pagos pelos compradores.

A Justiça Federal concordou com os argumentos e determinou que a Súmula 308 continua válida, mesmo após a nova legislação. Decisões recentes do STJ reforçam esse entendimento.

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Publicidade obrigatória e multa

Além de cumprir a emissão das cartas de baixa, a Caixa está obrigada a divulgar a decisão amplamente em seu site oficial e em jornal de grande circulação local — para que os consumidores tenham ciência do que podem exigir. O descumprimento dessa obrigação resultará em multa diária de R$ 10 mil.

Se a Caixa negar a emissão da baixa de hipoteca em casos de imóvel quitado, a multa poderá ser de R$ 100 mil por ocorrência.

Confira a nota de esclarecimento enviada pela empresa:

A Caixa informou que os imóveis produzidos por construtoras e incorporadoras com recursos de financiamentos habitacionais concedidos pela instituição permanecem vinculados à operação como garantia até que ocorra o efetivo financiamento da unidade habitacional à pessoa física ou a compra direta junto à construtora.

Nesta última hipótese, é necessária a quitação dos valores para a liberação da garantia, mediante emissão da baixa de hipoteca.

Em relação ao processo citado, a Caixa não se manifesta sobre ações judiciais e procedimentos administrativos em curso.